Õiguslikud küsimused | Bidrento

Õiguslikud küsimused

Tihti tekib üürimisega seotud asjaajamisel juriidilisi küsimusi, millele vastuste saamiseks tuleb sageli pöörduda ka juristi poole. Seoses sellega võtame igal nädalal fookusesse kaks kõige enam levinumat üürimisega seotud küsimust ja soovime enda platvormi kasutajatele nendes osas abiks olla.

 

Levinumatele üürilepingut puudutavate õiguslikele küsimustele on aidanud ülevaatlikud vastused koostada Advokaadibüroo TRINITI  vandeadvokaat Anna Liiv ja jurist Getter Ulla. 

 

 

1. Kes maksab remondifondi eest?

 

Lühidalt – eluruumi üürilepingu puhul alati üürileandja, äriruumi üürilepingu puhul vastavalt sellele, kuidas pooled kokku lepivad.

Seadus ja kohtupraktika on ühene selles, et eluruumi üürilepingu puhul on kokkulepe, mis jätab remondifondist tulenevad maksed üürniku kanda, tühine, sest see kaldub üürniku kahjuks kõrvale seaduses sätestatust. Nimelt ütleb seadus, et üürnik peab maksma lisaks üürile ka kõrvalkulusid, mis on tasu teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Selleks on näiteks vee- ja elektrikulu jne. Remondifond aga asja kasutamisega seotud ei ole, vaid tegemist on asja korrashoiu kohustusega.

Äriruumi üürilepingu puhul on aga pooled vabad valima, millistes tingimustes nad kokku lepivad. Kokkuleppe puudumisel maksab remondifondi üürileandja.

 

 

2. Kas üürileandjal on võimalik küsida tagatisraha rohkem, kui ühe kuu eest?

 

Jah. Siinkohal tasub arvestada, et seaduse kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.

Äriruumi üürilepingu puhul ülal toodud piirangud ei kehti, ehk äriruumi tagatisraha võib olla ka suurem kui 3 kuu üüri ulatuses ja selle tasumine võib toimuda ka korraga.

 

 

3. Kas viimase kuu üüri on võimalik tasuda tagatisrahast?

 

Seadus sellist võimalust otsesõnu ette ei näe. Küll aga ütleb seadus, et tagatisraha tagab kõikvõimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Seega on võimalik, et kui üürnik ei maksa viimase kuu üüri, siis üürileandja tasaarvestab üürilepingust tuleneva üüri tasumise nõude üürniku tagatisraha tagastamise nõudega. Nõude tasaarvestamiseks tuleb teisele poolele teha tasaarvestamise avaldus.

 

 

4. Milline on minimaalne etteteatamise periood, kui üürnik või üürileandja soovib lepingu ennetähtaegselt lõpetada?

 

Ennetähtaegne üürilepingu lõpetamine tuleb kõne alla üksnes tähtajaliste üürilepingute puhul. Tähtajalise üürilepingu saab üles öelda vaid erakorraliselt, mõjuva põhjuse olemasolul. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea üldjuhul ette teatama. Erandiks on üürilepingu ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul, kus elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu üles öelda teatades sellest ette vähemalt 30 päeva.

Äriruumi üürilepingu kohta ülal toodud piirang ei kehti, pooled võivad lepingus kokku leppida ka teistsuguseid võimalusi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Eluruumide üürilepingu puhul tohib piirangust üksnes üürniku kasuks kõrvale kalduda.

 

 

5. Kui palju maksab üürileandja tulumaksu?

 

Üüritulu tulumaksu määr on 20%, kuid alates 2016. aastast võib füüsiline isik eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulust üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel automaatselt, st üürileandja peab sisestama deklaratsiooni kogu üürimisest saadud tulu.

Üüritulu (st summa, millest tehakse mahaarvamine) hulka ei loeta üüri kõrvalkulu ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud.

 

 

6. Kes maksab tulumaksu juhul, kui üürnik on juriidiline isik? Kas üürnik või üürileandja?

 

Tegemist on küll jätkuvalt üürileandja maksukohustusega, mille peab üürileandja eest riigile ära maksma üürnik (analoogselt tulumaksuga töötasult). Kui üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga, siis juriidiline isik peab tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks. 

 

 

7. Milline on suulise ja kirjaliku lepingu pikendamise vahe?

 

Kuivõrd üürilepingule ei ole kehtestatud vorminõuet, võib nii suulist kui ka kirjalikku üürilepingut pikendada nii suuliselt kui ka kirjalikult, kui just leping ise ei näe ette, et kõik muudatused tuleb teha kirjalikult. Igal juhul tuleks lepingu pikendamise soovist teisele poolele aegsasti teada anda. Peamine vahe seisneb lepingu pikendamise tõendamises, sest lepingu suulist pikendamist võib olla keeruline, kui mitte võimatu tõendada. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Ehk kui on soov, et leping kindlasti ei pikeneks, oleks mõistlik ka see soov aegsasti teisele poolele teatavaks teha.

 

 

8. Mida tähendab tähtajatu leping?

 

Tähtajatu leping tähendab, et leping ei ole sõlmitud kindlaks ajaperioodiks, vaid kehtib kuni lepingu korralise ülesütlemiseni. Tähtajatu eluruumi üürilepingu saab nii üürileandja kui ka üürnik üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad pooled lepingus kokku leppida ka lühemas etteteatamise ajas. Samuti võib üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta iga kuue kuu tagant. Eluruumi üürilepingu puhul peab üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.

 

 

9. Kas üürnikul on võimalik sissekirjutada korterisse ja kas üürileandja võib sellest loobuda?

 

Jah, üürnikul on võimalus ning tegelikult isegi kohustus oma elukoht elukoha vahetamisel uuele üüripinnale registreerida (ehk kõnekeeles sissekirjutada). Seadusest tuleneb inimesele kohustus hoolitseda enda elukoha aadressi õigsuse eest rahvastikuregistris, s.t kui üürnik asub püsivalt elama teise elukohta, peab ta esitama uude elukohta elama asumisest alates 30 päeva jooksul uue elukoha aadressi rahvastikuregistrisse kandmiseks.

Uue elukoha aadressi kandmiseks rahvastikuregistrisse esitab isik kirjalikult elukohateate elukohajärgse kohaliku omavalitsusüksuse pädevale asutusele. Kui isik ei ole elukohateates märgitud eluruumi omanik (on üürnik), lisab ta elukohateatele eluruumi kasutamise õigust tõendava dokumendi (üürilepingu) koopia või eluruumi omaniku loa elukohateates nimetatud elukoha andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse.

Üürileandja võib küll keelduda loa andmisest andmete kandmiseks rahvastikuregistrisse, kuid kuna üüripinna elukohana registreerimiseks piisab ka ainult üürilepingust, siis ei ole üürileandja keeldumine siinkohal takistuseks. Sellele vaatamata peaks üürnik üürileandjat oma plaanidest siiski eelnevalt teavitama.

Juhul, kui üürilepingu lõppedes üürnik ei muuda ise oma rahvastikuregistri järgset elukohta, on üüripinna omanikul õigus taotleda allkirjastatud avalduse alusel kohaliku omavalitsusüksuse pädevalt asutuselt üürniku rahvastikuregistrisse kantud elukoha aadressi andmete muutmist.  Omavalitsusüksuse asutus teavitab avalduse saamisest üürniku ning juhul kui väidetav elanik 1 kuu jooksul kirja saamisest ei tõenda kohalikule omavalitsusele vastupidist s.t et ta elab selles eluruumis ja kasutab seda õiguslikul alusel või et tal on omanikuga pooleli kohtuvaidlus eluruumi kasutusõiguse üle, siis kustutab kohaliku omavalitsuse pädev asutus isiku registreeringu rahvastikuregistris selle eluruumi kohta.

 

 

10. Kas üürileandja võib keelata korterisse tuua lemmikloomi või elada korteris koos väikelastega?

 

Üürileandjal on võimalus valida, kellega ta üürilepingu sõlmib. Sellega võib üürileandja juba eos ennetada üürnikud, kes talle mingil põhjusel ei sobi. Seda saab üürileandja teha aga ainult juhul, kui üürnik on lepingu sõlmimise eelselt maininud, kes täpselt üüripinnal elama hakkavad. Hilisemate vaidluste vältimiseks oleks pooltel mõistlik juba üürilepingus kokku leppida, kas üüripinnale tohib lemmikloomi tuua. Laste elamist üürnikuga samal pinnal keelata ei saa.

Selleks, et üüripinnale siiski lemmikloomade ja väikelastega kolida, on pooltel võimalik kokku leppida lahendus, mis kaitseks üürileandja vara ja võimaldaks üürnikul kogu perega üüripinnal elada. Üheks võimaluseks on teha nimekiri korteris olevast varast koos asjade seisukorraga. Kui midagi juhtub, on olemas selge ülevaade, mis seisukorras üüripind on olnud lepingu sõlmimise hetkel.

Üürnikul tuleb aga meeles pidada, et seaduse kohaselt tuleb üürnikul endal kõrvaldada üüritud asja pisipuudused, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Juhul, kui üürnikuga üüripinnal koos elanud lemmikloomad või väikelapsed on üüritud asja kahjustanud, võib üürileandja üürilepingu lõppemisel üüripinna seisukorra taastamiseks vajalikud kulutused maha arvata lepingu sõlmimisel üürniku poolt tasutud tagatisrahast.

 

 

11. Kes aitab osapooli konfliktide korral?

 

Juhul, kui üürileandja ja üürniku vahel tekib konflikt, mida omavaheliste läbirääkimiste teel enam lahendada ei õnnestu, võib tekkida vajadus abi otsimiseks väljastpoolt üürisuhet. Üheks vaidluste lahendamise võimaluseks on pöördumine Üürikomisjoni poole. Üürikomisjoni poole saab pöörduda aga üksnes juhul, kui üüripinna puhul on tegemist eluruumiga ning üüripind asub Tallinna linnas. Kui aga Üürikomisjoni poole pöörduda ei ole võimalik ja konflikt ei lahene, tasub kaaluda pöördumist õigusabiteenuse osutaja poole. Vahel võib konflikti lahendamiseks piisata advokaatide vahendusel suhtlemisest, kes üritavad saavutada mõlemat poolt rahuldava kompromissi. Aga kui ka sellest ei piisa, tuleb pooltel konflikti lahendamiseks pöörduda üüripinna asukohajärgsesse kohtusse.

 

 

12. Millal on üürileandjal õigus pöörduda kohtusse, kui üürnik ei maksa, ei täida lepingust tulenevaid kohustusi ega soovi välja kolida?

 

Juhul, kui üks pool on rikkunud sõlmitud lepingut, on teisel poolel võimalus pöörduda nõudega kohtusse, samas esimese asjana ei pruugi see olla otstarbekas. Siinkohal tuleks aga omavahel võrrelda rikkumise suurust eeldatavate kohtukulude suurusega. Juhul, kui rikkumine on väike, võivad kohtukulud ületada oluliselt kohtu kaudu rikkumise hüvituseks saadut, mistõttu tuleks kaaluda kõigepealt konflikti lahendamist pooltevaheliste läbirääkimiste teel. See on eduka tulemuse puhul oluliselt kiirem ja odavam. Kui rikkumine puudutab tasumisega viivitamist, siis tekib üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda kui on täidetud üks järgmistest tingimustest: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Üürileandjal on aga üürilepingu ülesütlemisõigus viidatud juhtumite korral üksnes siis, kui ta on andnud üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg on möödunud tulemusteta. Kui tegemist on juhtumiga, kus üürnik keeldub üüripinnalt pärast üürilepingu lõppemist välja kolima, peaks üürileandja pöörduma kohtu poole välja tõstmise nõudega ning vältima jõuga üüripinnale tungimist.

 

 

13. Kas üürileandja peab informeerima üürniku, kui korter on müügis või kui ta soovib seda müüki panna?

 

Seadusest üürileandjale küll sellist informeerimiskohustust ei tulene, kuid praktilises elus on üürniku informeerimine väga oluline. Kui üürileandja otsustab üürile antud kinnisasja pärast üürniku valdusesse andmist võõrandada, siis lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle üürile antud kinnisasja uuele omandajale ja üürileping sellega ei lõpe. Küll aga võib üürnikul endal tekkida soov üürisuhe lõpetada, kui ta saab teadlikuks üürile antud kinnisasja omaniku võimalikust vahetumisest. Seetõttu on oluline, et üürileandja informeeriks üürnikku juba varakult üürile antud kinnisasja võõrandamise plaanist. See võimaldab üürnikul otsustada, kas ta soovib üürilepingut jätkata või mitte. Lisaks sellele on üürniku teavitamiseks ka praktiline põhjus. Kuivõrd üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud kinnisasjale siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine oluline, et üürileandjal oleks võimalus müügis olevat kinnisasja potentsiaalsetele ostjatele näidata.

 

 

14. Kui korteril on uus omanik ja endine (vana) üürileping endiselt kehtib, siis millised on osapoolte õigused?

 

Juhul, kui üürileandja müüb juba üürniku valdusesse antud kinnisasja, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Uus üürileandja võib üürilepingu üles öelda, järgides seadusest tulenevat 3-kuulist ülesütlemistähtaega, aga seda vaid juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud korterit tungivalt ise ja kinnistusraamatusse ei ole üürilepingu kohta kantud märget. Juhul, kui uus üürileandja ütleb üürilepingu üles järgides 3-kuulist etteteatamistähtaega, aga teeb seda enne tähtajalise lepingu lõppemist, siis vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Kui uus üürileandja ei ütle üürilepingut üles, aga rikub üürilepingust talle tulenevat kohustust, siis vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.

 

 

15. Kas korteri omanik ehk üürileandja võib külastada korterit kui üürniku ennast pole kohal? Kui jah, siis mis tingimustel?

 

Üürile antud korter on üürniku kodu, kuhu võõrastel, sh korteri omanikul, ei ole õigust siseneda. Seega niisama, näiteks korteri seisukorra kontrollimiseks üürileandja üürniku valduses olevasse korterisse siseneda ei või. Korterisse võib üürileandja omaalgatuslikult siseneda ainult vahetu ohu tõrjumiseks ja edasise kahju ennetamiseks, näiteks veeavarii korral.

 

 

16. Milline peaks olema üürikorteri kindlustus?

 

Kohustuslikku kindlustust omanikule juhuks kui ta korterit välja üürib, ette nähtud ei ole. Samas on omaniku/üürileandja riskide maandamiseks siiski soovitatav sõlmida nii üldine kindlustus, mis kaitseb levinud riskide eest (tuli, vesi, vandalism jne), kui ka vastutuskindlustuse, millega on kaetud omaniku vastutus kolmandate isikute, eelkõige naabrite ees. Hoolimata sellest, et üürnik vastutab üürileandja ees tekitatud kahju eest, näiteks juhul kui korteris tekib üleujutus, vastutab naabrite ees siiski korteri omanik, mistõttu on vastutuskindlustus soovituslik, kuivõrd sellisel juhul hüvitab näiteks alumisele naabrile veekahjustuse esmalt kindlustus, mitte omanik.

 

 

Alusta juba täna!

Lihtne, mugav ja turvaline viis korteri üürile andmiseks ning võtmiseks.